Проблема низкого качества предоставления услуг сферы ЖКХ стоит в нашей стране достаточно давно. Особенно страдает жилой фонд многоквартирных домов, так как здесь облуживание, как и во времена союза, ведут эксплуатационные конторы ЖКХ.
А дело все в том, что в суть процесса управления общей собственностью домовладельцы не вмешиваются, также как и в процесс выбора подрядчика для предоставления тех или иных услуг. Сегодня многие совладельцы уже не хотят мириться с той грустной действительностью, которая нас окружает, и делают все, чтобы создать собственную коммерческую организацию, имя ей – управляющая жилищно-коммунальная компания.
Начало создания первой управляющей коммерческой компании считается конец двадцатого столетия. Эта ниша на рынке и по сегодняшний день не полна, поэтому пробиться в лидеры возможность есть.
Чем в экономическом и финансовом смысле так выгоден данный бизнес?
Стабильность – это главное. Жилищный фонд собирает вокруг себя множество финансовых источников, включая дотации из муниципального бюджета, которые составляют большую часть получаемой прибыли (не менее 60%).
Конечно, трудности существуют, создать качественный бизнес план и открыть управляющую коммерческую компанию гораздо сложнее, чем, скажем, продуктовый магазин, но зато конкуренция минимальная. Последнее связано с тем, что предприятий, вовлеченных в этот бизнес, в принципе не так уж и много, а многие из тех, кто образовался, не оправдывают своего прямого назначения. Самое главное, что необходимо при начинании любого дела – грамотно написанный бизнес план.
Какими знаниями необходимо обладать, чтобы создать бизнес план управляющей компании?
Они делятся на категории по типу, предоставляемых услуг, пример:
- субъекты, занимающиеся предоставлением услуг клининга и все, что им сопутствует;
- фирмы, занимающиеся техническим обслуживанием недвижимости, оптимизацией расходов на ее содержание эксплуатацию.
Цель создания и задачи управляющей компании
Целью этого предприятия, как бизнеса, является качественное руководство жилым фондом, принятым на баланс, а также обеспечение достойного содержания и текущего ремонта недвижимости и близ прилегающей к дому территории. Создается действенная система управления многоквартирным домом, а также программа, способствующая снижению трудовых, энергетических и, конечно, материальных затрат.
Основными задачами являются:
- организовать такие условия, чтобы собственник недвижимости получал прибыль от использования объекта;
- повысить инвестиционную стоимость коммерческой недвижимости;
- создать организационно-управленческие условия и рыночного механизма для качественного и оптимального управления многоквартирным домом;
- сформировать здоровую конкуренцию на рынке предоставления коммунальных услуг;
- усилить контроль за качеством предоставляемых услуг ЖКХ;
- обеспечить санитарное содержание, техническое обслуживание и ремонт, включая текущий и капитальный, общей территории жильцов, т.е. недвижимости в соответствии с определенными нормами;
- обеспечить своевременный сбор платежей за оплату, предоставляемых управляющей компанией, услуг;
- ведение разъяснительных работ с населением с целью повышения качества управления многоквартирным домом.
Создание: выбор правовой формы
Обязательное условие при создании коммерческого предприятия – аналога конторы ЖКХ – ее создание не должно нарушать законодательство Российской Федерации. Наличие специальной лицензии от федеральной службы обязательно. Она позволит проводить деятельность по управлению негосударственным пенсионным и инвестиционными фондами.
Спектр услуг, которые будут предоставляться, могут быть минимальными, т.е. в рамках действующего законодательства, или же расширены в соответствии с заключенным договором между коммерческой организацией ЖКХ и жильцами.
Тарифы на услуги контролирует государство, а выбор подрядчика на предоставление услуг остается за коммерческой компанией ЖКХ. Проведение ремонта и хорошее содержание общей собственности жильцов дома (пример, гаражи, подъезды, крыши, подвалы и т.д.), происходит по расценкам, оговариваемые с ними заранее. Чаще всего управляющая компания в сфере ЖКХ создает условия для управления многоквартирным домом.
Прежде чем создать коммерческую организацию в сфере ЖКХ, нужно выбрать для нее организационно-правовую форму:
- общество с ограниченной ответственностью (ООО);
- открытое акционерное общество (ОАО);
- закрытое акционерное общество (ЗАО).
Но наиболее часто используемая и целесообразная форма – ООО. Создать его можно почти с нуля, т.е. без вложения начального капитала. Уставным капиталом может стать ваше личное имущество, пример, авторучка или старенький компьютер, стоимостью по вашей оценке не более 20 тыс. рублей.
Необходимая документация
При прохождении государственной регистрации в уполномоченных органах требуется подготовка определенного пакета документа:
- решение об образовании компании и протокол общего собрания учредителей (если таковых несколько);
- устав, прошнурованный и пронумерованный в 3 экземплярах;
- заявление на регистрацию после того, как вы определитесь с местом расположения офиса и размером Уставного капитала. Заявление необходимо заверить нотариально в Инспекции Федеральной налоговой службы РФ;
- квитанции об уплате госпошлин, пример, за открытие ОсОО, за нотариальное заверение копий Устава;
- другие правоустанавливающие документы, пример, гарантийное письмо хозяина арендованной недвижимости.
Готовить документы необходимо тщательно, чтобы впоследствии не терять множество драгоценного времени на исправление ошибок. Внимательность особенно необходима при заполнении юридического адреса, отличая его от «массового» юридического адреса.
На регистрацию подобного рода организации уйдет порядка двух недель.
Структура
Структура организации по управлению многоквартирным домом создается в зависимости от целей и функциональности. Теоретически план по созданию структуры может состоять из пяти отделов: маркетинга, юридического, кадров, бухгалтерии и административного.
Должностные обязанности и полномочия каждого из отделов лучше всего определить сразу, чтобы в дальнейшем избежать ненужных конфликтов по выяснению отношений, да и для того, чтобы жилищно-коммунальную организацию создать быстрее.
Все хозяйственные субъекты экономики России обязаны платить отчисления, пример — федеральные, региональные и местные сборы и налоги. Поэтому так важно при создании бизнес плана и открытии организации для управления многоквартирным домом выбрать систему налогообложения.
Ведение бухгалтерского учета будет напрямую зависеть от выбранной системы, пример:
- единая система налогообложения;
- более простая система учета по доходам или по объему;
- система в виде единого налога для определенного вида деятельности.
Выбор системы требует тщательного выяснения видов деятельности, и под какую из систем налогообложения они будут подходить. Заявление о том, какую систему налогообложения вы предпочли, вы прилагаете вместе с основным пакетом документов.
Деятельность финансово-экономического характера
В бизнес план деятельности управляющей компании входят, например:
- осуществление расчета с предприятиями подрядчиками за предоставленные услуги, оцененные по акту приемки и оценки качества;
- ведение аналитической базы поступающих финансовых средств от собственников недвижимости и из муниципального бюджета;
- применение нормативно-правовой ответственности к лицам подрядных организаций за не соблюдение договорных обязательств;
- использование своих гражданско-правовых полномочий к злостным неплательщикам и т. д.
Эффективность бизнес плана по работе предприятия ЖКХ по управлению многоквартирным домом оценивается по критериям, например:
- техническое состояние недвижимости и придомовой территории;
- финансово-экономическое состояние организации по управлению многоквартирным домом;
- оценка жильцами качества предоставляемых услуг по обслуживанию и поддержанию в технически отличном состоянии недвижимости.
Бизнес на рынке ЖКХ – это искушение, не поддаться которому просто невозможно.